ビル・マンションのリニューアルコンサルタント 　　　　　　　　有限会社　ビルケアサイコウ　　　　　　　　 　　　　　　　　建物のメンテナンスは、現状の確認から・・・・・ 　　　　　　　　まずは、建物の　『 メンテナンス　カルテ　』 作りからはじめましょう。

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ビル・マンション改修工事 　　　　 　　　　建物のメンテナンス費用は、管理組合にとっては大切な資産です。 　　　　効率的に、無理・無駄　の無い計画をお勧めいたします。 　　　　建物にとって、予防保全は　必要・不可欠ですが、あまりに早期手当てでは 　　　　生涯設計で大きな誤算が発生します。 　ビル・マンション改修工事の進め方 　　　事前に入念な計画が必要です。 　　　発注者(管理組合　居住者)の皆様との協同作業で作り上げていく必要があります。 　　　発注者の皆様のご意見・ご要望を事前に伺うことにより、より濃密な計画が創れます。 1 建物調査・診断に付いて 2008年4月1日から定期点検が義務つけられました。 概論　・　　teikitenken.pdf へのリンク 2 建物診断の考え方・方法について 緊急時・１０年・１０年以降/各種検査方法 3 改繕工事について 経年により、新規取替え等の検討を 4 改修工事の企画設計 工事の企画・設計・施工業者の募集・公時内容の検討・契約発注まで 5 改修工事の施工監理に付いて なぜ、改修工事の監理が大切か・・・ 最もトラブルの多い補修工事 トラブルの多い工事・難しい工事 6 タイルの補修工事 漏水原因調査費の保健負担について 予算の把握が難しい 7 屋上の防水工事 屋上防水の不具合・・・室内への漏水事故 8 中・長期修繕計画作成のポイント 修繕積立金の有効活用のためには 9 設備系統の劣化診断・修繕計画について 建物の設備は、人間にたとえれば、血液と排泄物の関係です。これが麻痺すると、病気です。 10 改修工事融資制度に付いて 管理組合の改修工事には、各種融資・補助等が充当できます。 1.　【建物調査・診断について】 　建物の維持保全工事としては、下記に分類されます。 　　　　1.　漏水等の故障発生に伴う緊急工事 　　　　2.　建物の経年劣化に伴う故障発生等の、復旧工事 　　　　3.　建物の経年・機能低下・陳腐化等を原因とする、機能改善工事 　　　　4.　外装・エントランスホール等の美装化工事 　　　　5.　建物から発生する故障・被害防止の為の予防保全工事 　　テナントビル・賃貸建物のように、営利を目的とする建物の場合は、入居者とのトラブル発生の要 　　因となります。 　　集合住宅の場合は、建物構造体は管理組合共有の財産となる為、室内に発生した被害に関して 　　は、管理組合として対処しなければならなくなります。 　　トラブル回避の為には、上記　3.5　を対象とした改修工事の計画が望まれます。 　　トラブルの発生は、金銭上のみならず、対人関係においても大きな禍根を残す事となります。 ■現状の建物の仕上げ状況・劣化状況・故障状況を確認する。 　　建物の現状の確認は、建物の維持保全の基礎となるものです。 　　新築の建物では、10年間の瑕疵保証期間中に確認しておく事 　　が必要です。 　　　　　　　　　　　　…私どもでは、5年目頃が最適と考えています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 2.　【　建物調査・診断　】 　【建物調査・診断で実施したい検査項目】 (　漏水等の故障の発生に伴う緊急工事　) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・建物には、10年の瑕疵期間があります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　故障の補修は、瑕疵工事・保険を適用して無償で行いたい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(水漏れ原因調査費用)は、付帯特約により補償可能です。 　1.　漏水等の故障は、原因箇所の特定を主眼とする。 　　　　　　　　　　　　　　※　　状況により、部分的に解体して原因の追究をする。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　施工不具合が原因の事が多く、瑕疵工事に相当するか確認 　2.　漏水の発生する原因の多くは、建物のひび割れ等の発生によるものが大半です。 　　　応急補修で水の浸入を止める事が必要です。 　　　　　　　　　　　　　　※　　漏水の調査費用は、マンション綜合保険給付対象となっています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　保険の有効活用をお勧めいたします。 　3.　漏水発生に伴う、室内占有部の被害状況の確認。記録の作成 　　　　　　漏水の内容次第では、保障が発生する事も多くあります。 　　　　　　応急補修により原因が特定されたら、記録を作成する。 　　　　　　瑕疵工事請求の際は、事前・工事中・竣工の確認+記録資料の作成 　　　 (　新築後、10年未満で特に補修を実施していない建物。 ) 　　第1回目の大規模修繕計画の作成を 　　　　　検査に先立って、各住戸の不具合状況・建物全体への要望をアンケートで募集する。 　　　　　住民アンケートを元に、調査方針・方法の確認を行う。 　　　(検査方法) 　　1.　設計図面との照合検査・・・防水等施工納まりの確認の為必要です。 　　　　　　　　　　　　　※　図面と著しく異なる際は、施工会社に瑕疵工事として改善依頼をする。 　　　　　　　　　　　　　　　　建物計上・建物細部納まりの確認・居住者アンケートとの比較。 　　2.　建物のひび割れの発生状況の確認 　　3.　シーリングダンベル試験＋施工状況の確認(下地の状況) 　　　　シーリングの施工状況+付着状況の確認 　　　　　　　　　　　　　　※　性能より、施工納まり・下地の状況確認が必要です。 　　4.　鉄部・アルミ製品の腐食状況の確認 　　　　　　　　　　　　　　※　鉄部・アルミ部は早期の手当てが必要です。 　　　　　　　　　　　　　　　 　劣化が進行すると、取替え等の多額の費用が発生する。 　　5.　屋上防水の膨れ・施工状況の確認 　　　　　　　　　　　　　※　防水工事の保証期間が5年の建物が多く、気が付いたときには対象外に 　　　　　　　　　　　　　　　　　なっている事がよくあります。・・・点検は早めに 　　6.　タイル仕上の建物では、タイル下地の施工状況の確認が必要 　　　　　　タイルの付着力試験・下地材料の施工状況の確認 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　タイルの場合は、下地の種類により劣化状況が変わります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・(タイル建物の診断方法 参照) 　　 　　　(　その他の検査方法　)　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　付着状況調査・打診　　・・・モルタルの浮き確認 　　　　　　引っ張り試験　　　　　　・・・・施工下地の付着状況確認 　　　　　　隙間調査　　　　　　　　・・・・建具の変形等の確認 (　10年以上経過しており、過去に大規模修繕を実施している建物。) 　　　第2回目の大規模修繕計画の作成を 　　　　検査に先立って、各住戸の不具合状況・建物全体への要望をアンケートで募集する。 　　　　住民アンケートを元に、調査方針・方法の確認を行う。 　　　(検査方法) 　　1.　前回の修繕工事の記録資料の確認 　　　　　　　　前回の工事の記録(　工事部位内容・仕上げ材料・修繕方法・故障部記録等　)は現状 　　　　　　　　確認の際にあって欲しい資料です。・・・・・工事内容の確認 　　　　　上記、10年未満の建物調査に記載した項目の他の調査としては、下記が上げられます。 　　　　　　　　外壁塗装建物の場合は、　既存塗膜の付着状況の確認 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　コンクリート中性化試験による、中性化深度の測定。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　構造上重要な部分にひび割れ等が見られるような場合。 　　　 　【 　各種検査方法　　には、各々要求する性能があります 。 】 　　　シーリング・ダンベル試験・・シーリングの性能劣化等の確認 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　材料の、伸度限界の確認。既存シーリング撤去の際の背面への水 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　の浸入の確認当が必要。 　　　中性化深度測定　　　　・・・・コンクリートの中性化深度測定　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　壁の仕上げにモルタル等の使用の有無の確認を要す。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　塗装・タイル壁面の、下地モルタル部分の中性化を調査結果とする 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　会社も多々あります。・・・・要は、構造・検査の意味を理解していない。 　　　コア抜き・耐力試験　　　・・・・耐震強度測定時同時施工 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　躯体の圧縮強度を計測する事により、耐震強度試験の資料となる。 　　　赤外線調査　　　　　　　・・・・仕上げ材の浮き・画像確認用調査／背面に漏水がある場合等 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　赤外線調査は、天候に左右される。又、熟練技能を要す。 　　　塗膜付着力試験　　　　・・・・旧塗膜の付着力の確認・下地確認 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　塗膜の付着状況で、下地処理方法・塗膜上塗り材の選定を行う。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同時に、既存塗膜・下地調整材の劣化状況を観察する。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　タイルの付着力も同様に行う。 　　　塗膜防水膜厚試験　　　・・・・既存防水の膜厚を確認して、改修工法の選定を行う。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　膜厚が既定以下の場合は、接着力が低下して防水下地としては 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不適切の判断をしなければならない場合もあります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 3.　【機能改善工事】 ■経年により、建物の機能も変化してきます。 　　　　メンテナンスの方針を変えることにより快適な生活を ●　自転車置き場の改造・・屋根の張替え・省エネ照明の取付等 ●　風除板の取り付け　　・・近隣への建物の建設に伴い、風向き・ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　雨の吹き込み方向が変化します。 ●　防犯格子の取付　　　・・建物・個人の財産の保全に、建物とし 　　　　　　　　　　　　　　　　　　ても防護体制を整えたい。 ●　エントランス廻りの機能向上 　　　　　　　　　　　　　　　　・・・バリアフリー・段差解消等・公的支援を 　　　　　　　　　　　　　　　　　　利用した計画をお勧めいたします。 ●　エレベーターの制御機能の取替え ●　手摺りの支柱廻りの鉄筋爆裂部の補強工事 　　　　　　　　以前のアルミ手摺りのベースには、鉄枠が埋め込み ●　監視カメラ取り付け 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　ナカ工業・ 　　　　　手摺り支柱補強工方 2008ナカ工業・手摺支柱補強工事.pdf へのリンク 　 4.　【　　改修工事の企画・設計　】 ■　改修工事を利用して、コミュニケーションの向上を。 　　　　　工事　の　企画・・・ 　　　　　工事内容の検討・計画 　　　　　設　　　　　　　　　　　計　 　　　　　見積参加業者の募集 　　　　　見積参加業者の選定 　　　　　入札見積の集計・査定・・・・・決定は(管理組合) 　　　　　 　　　　　ここまでの決定事項を、総会・臨時総会に図り、事業決定。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ベージトップに戻る 　工事業者の選定条件 　1.　施工実績　専業の有無 　　　　大会社が良いとは限らない。 　2.　社内体制・・アフター連動 　3.　特に工事フォロー体制 　　　　改修工事は、工事が原点・現場の理解 　　　　　　　度・施工能力で成否が分かれる。 　4.　最安値の見積は危険。 　　　　他と比べて安い理由 　　　　　　　経営内容の確認 　　　　　　　工事体制の確認 　5.　最終取り決めはヒアリング 　　　　現場担当者の理解度 　　　　　　　現場担当者は実際に施工する人間 　　　　　　　である事。変更する場合は、決定取 　　　　　　　り消しとする事。 5.　【改修工事監理】 　工事開始前の説明会でよく話に出る事としては、 　『工事監理って何をするのですか。業者が決まったから特に必要 　　ないのでは。』と聞かれる事があります。 　工事監理とは、設計図書に従い、設計の趣旨に沿った形に工事 　の施工を監理・サポートする事であり、管理組合を代理して工事 　の進行をサポートする事が工事監理者の責務です。 　工事画開始しますと、2回／月の割合で、工事・設計・施主の3者 　による連絡会議が開かれます。 　　施主・・工事に関する要望の取り入れ・確認他 　　設計・・施工状況・当初の計画との比較　報告・今後の予定 　　　　　　追加で工事を行う必要の有る場合は、内容・費用の提示 　　工事・・工事の進行状況・居住者からのクレーム等の報告等 　　3者連絡打合せにより、工事の円滑な進行・居住者への案内方 　　法などを連絡確認し、お互いの信頼関係を構築する必要があり 　　ます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　工事の実施決定から竣工まで 　見積参加業者募集 　見積参加業者選定 　　　　　根気強く、業者選定 　　　　　　　　業者選定で、工事が決る。 　現場説明会 　　　　　工事の問題点を説明する。 　見積入札 　　　　この時、出来るだけたくさんの 　　　　　　書類を作らせる。 　　　　　　書類作成能力も選定要因 　　　書類のまずい会社は工事 　　　もまずい。 　　通常、最安値の業者は外す。 　　　　　　（最初から決めておく事。） 　業者の選定 　　　工事の核心の理解度 　　　　　書類の作成能力 　　　　　ヒアリングを実施して理解度を 　　　　　確認する。 最もトラブルの多い補修工事について 6.【タイルの建物の診断方法】 ■　タイルの調査の重要ポイントは、タイルの下地調整材の確認。 　 使用している材料の種類(中に混入している増量剤)・塗り厚・タ 　　イルの付着力を計測する事による、骨材の強度測定が必要。 　　　　　付着力試験+タイルの下地構成調査をお勧めいたします。 ■　タイルの浮きの状況の確認 　　主に雨係り部の浮きの確認を行う。庇鼻先部は特に危険です。 　　シーリング取り合い部廻りはタイルの浮きが多く発生する。 　　　　　　シーリングの施工状況の確認も大切です。 　　タイルの浮きから、剥離落下時は建物の高さの1/2程度まで 　　飛散すると言われています。警戒範囲です。 　　外壁の下が通路の場合は、全面打診調査をお勧めいたします。 ■　タイル面に発生しているひび割れの傾向を調べる。 　　　　　　開口部廻りのひびわれ・・・(特に上部両端) 　　　　　　手摺り壁・庇廻りのひび割れ 　　　　　　長手方向の手摺り壁中央のひび割れ 　　　　　　 ■　タイルの貼り方・・通し目地・交差目地によって、補修方法か 　　　　　　　　　　　　　 違います。 　　　　　　　　　　　　　 貼り方によって浮きの出方も変わります。 ■　タイルの補修に関して、類似のタイルの調達が問題です。 　　　　　　竣工時のタイルの予備の有無の確認 　　　　　　出来るだけ近似の色での補修をお勧めします。 　　　　　　少しの色違いと思っていても、実際に施工すると著しい 　　　　　　色違いとなります。　後悔あとに立たず。・・・・ 　　　　　　　　可能な限り、類似色で新規作成をお勧めします。 　　　　　　　　新規作成費は掛かりますが，後悔しない為にお勧め 　　　　　　　　します。　　制作期間は　２．０ヶ月ほど掛かります。 　　　　　　　　施工業者の選定と平行して、タイルの試作を行う。 　　　　　　　　工事着工まで、最低２．０ヶ月準備期間を取る。 　　　　　　どんなに時間を掛けても、元は取れます。 ■　タイルは目地で持っていると言われています。この意味は。 　　　　　　目地詰めのモルタル埋めの施工方法で、浮きが違う。 　　　　　　目地を押さえて施工することで、タイル裏の隙間を埋める。 　　　　　　適切に目地を設ける事で、タイルの膨張による浮きを押 　　　　　　さえる。 　　　　　　躯体の打ち継ぎ目地の適切な処置・(シーリング等)・深さ 　　　　　　シーリングの施工厚・２面接着の為のバッブりーカーの 　　　　　　施工状況で、建物の良し悪しが変わります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ベージトップに戻る 　　タイル面・コア抜き調査 　　目地のシーリング調査 　 　　タイルの付着強度測定 　　タイル下地の悪い例 　　　　　　　　　　（内部用のモルタル下地） 　　　　注入工事 　　　　張替え工事は要注意 7.【屋上防水の診断方法】 　屋上からの漏水の有無によって補修工法が変わります。 　　●　『防水層の下に水が浸入しているかの確認。』が必要。 　 　　　　水の浸入が有る場合。・・基本的に既存防水は使用でき 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ない。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　既存防水を除去する方法の採用。 　　　　　　　　●　　周囲の外壁の設置状況を調べる。 　　　　　　　　●　　ひび割れ・鉄筋爆裂の有無を確認。 　　　　　　　　●　　設備基礎等のコンクリート構造物の確認。 　　　　　　　　　　　　　屋上にテラス・手摺り金物の有無確認 　　　　　　　　●　　防水端部の金物の納まりの確認。 　　　　　　　　　　　　　取合いの既存シーリングの破断有無の確認 　　　　　　　　●　　防水床から配管等の立ち上がりの有無の確認 　　　　　　　　●　　防水の貼り合わせの確認 　　　　　　　　●　　防水層表面の劣化 　　　　　　　　●　　既存防水に脱気筒の設置が有る場合は、内部 　　　　　　　　　　 　の乾燥状態を確認する。 　　　　　　　　●　　防水取り合いのシーリグの破断の確認 　　●　水の浸入が見られない。・・・既存防水を残して改修する。 　　　　　　　　　　　　この場合でも、立上りの防水の撤去は必要 　　　　　　　　●　　既存防水表面の劣化状況の確認を行う。 　　　　　　　　●　　取合いの金物等の納まりの確認 　　　　　　　　●　　設備基礎等のコンクリート構造物の確認 　　●　屋上に、『屋上緑化を採用すると補助が出る。 　　　　都市のヒートアイランド対策として、屋上緑化事業には補助 　　　　金が出ます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このページのトップに戻る 8.【中・長期修繕計画のポイント】 　■　作成サイクルは、各工事予定にあわせて実施します。 　　　中・長期修繕計画の基本は、修繕積立金の積み立て計画に 　　　あります。　工事規模に合わせた資金計画が必要です。 　　　工事の種別としては、下記が上げられます。 　　　　　建築仕上げ工事 　　　　　排水管系統 　　　　　給水・揚水管系統 　　　　　消防防災設備・消火栓 　　　　　電気設備・引込み線主幹 　　　　　電気設備・照明器具 　　　　　防犯設備・防犯カメラ設置 　　　　　ガス管 　　　　　避雷針等防災設備 　　　　上記工事を対応年数・劣化予想年数別に振り分けて集計し 　　　　ます。 　　　　中・長期修繕計画の各工事に関して、計画的に診断・設計 　　　　を進める事が必要です。 　　　　中・長期修繕計画はあくまでも計画であり、実施計画により 　　　　予算の変更も考えられます。情報の入手に配慮して計画的 　　　　的に、予算計画をお勧め下さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　トップページに戻る 9.【設備系統劣化診断】 　　排水管系統 　　給水管系統 　　消防防災設備・消火栓 　　電気設備・引込み線主幹 　　電気設備・照明器具 　　防犯設備・防犯カメラ設置 　　ガス管 　　避雷針等防災設備　　　　　　　・・・・等。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　トップぺージに戻る 10.【改修工事融資制度】 ■改修工事には、色々な融資制度があります。 　　耐震改修工事に係る補助及び税制特例 　　住宅金融公庫のマンション共用部分リフォーム融資 　　地方公共団体の、共用部改修に対する融資制度 　　　　　　　管理組合に対して (、・・都道府県・区・市により異なる) 　　　　　　　　 リフォーム融資 　　　　　　　 　耐震診断費用の補助 　　　　　　 　　建物調査費用の補助 　　　　　　　　バリアフリー工事を含む工事の、融資金金利補助 　　　　　　　　バリアフリー工事の工事費の補助(・・一部補助) 　　　　　　　　エレベーターリ設置工事の1/2を補助 (神戸) 　　マンションの居住環境改善に係る、自治会活動に対する補助 　　　　　　　　　公園・外灯照明・広場の整備 　　　　　　　　　コミュニティ施設の整備費 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　トップページに戻る 国土交通省 『改修によるマンションの再生手法 に関するマニュアルの作成』から ■ 　 リンク先 ● 国土交通省 　 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル 　　 　 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