ビル・マンションのリニューアルコンサルタント 　　　　　　　　　　　　　有限会社　ビルケアサイコウ　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　建物メンテナンスは、現状の確認から 　　　　　　　　　　　　　　　　　まずは、建物の　『 メンテナンス　カルテ　』　作りからはじめましょう

有限会社　ビルケアサイコウ　TOP 会社概要 管理組合サポート業務 ビル・マンション漏水診断 アスベスト診断 ビル・マンション改修工事 リニューアル商品 お問い合わせ

ビル・マンション漏水診断 　　　建物の漏水のあれこれ　・・・・・　一般的な漏水とは、屋上からの漏水。 　　　建物漏水の診断・検査方法・・・　漏水の診断は、大変です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　色々な検査方法・補修方法があります。 　　　このページでは、漏水の原因と対処方法に付いての、私見でまとめます。 　　　ここに記入している事は、私が集合住宅のメンテナンスに関わり始めてから約２0年間の間 　　　に経験したことを、私見を交えてまとめています。 　　　正直な所、診断手法には色々ありますが、診断機器を使用した方法によらなくても判明する漏水 　　　が大半であった事もここに記載しておきます。 　　　漏水であることを確認するためには、漏水の発生時間・その時の天候状況・漏水の状況の写真 　　　等があると、のちの漏水診断で役立ちます。 　　　漏水診断といっても、漏水の状況がわからなければ何もできません。まず、上記の確認を行います。 　　　場合によっては、漏水が再発した際に現状の確認にうかがうこともあります。 　　　 　　参考文献 　　1. 『水にまつわるトラブルの事例・解決策』　・・・学芸出版社 　　2.　『マンション給排水の知識101』 ・・・・・・・・・・財団法人　経済調査会 　　3.　『外壁仕上げの損傷事例　原因と対策』・・・・日本建築仕上学会編　　技術書院 漏 水 診 断 報 告 書 事 例 集 　漏　水　部　位 漏水診断報告事例 1 ルーフバルコニーからの漏水・香りセンサーによる診断 漏水診断青りんご.pdf へのリンク 2 3 "マンションの管理組合必見"…　　 　　　マンション総合保険に加入していれば、漏水調査費は保険を適用できます。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 　皆様加入の保険のご確認下さい。 　　　　　　　　　　　　　　　　保険の請求に必要な・報告書等については当方で確認させていただきます。 【 建物の構造と漏水の関係 】 1 天井からの漏水 天井の漏水場所・漏水の状況で異なります。 漏水状況 天井のひび割れ・・壁に沿って/柱に向かって対角線に発生 2 壁からの漏水 漏水場所　　壁・柱廻り・床・開口部廻りの位置関係により異なります。 漏水状況 壁からの漏水の実態は開口部廻りに多く発生している。 3 建具廻りからの漏水 主に、経年劣化・施工不良・設計不良により異なります。 4 設備機器廻りからの漏水 主に、経年劣化・施工不良・設計不良により異なります。 5 地階への漏水 コンクリート打ち継ぎ部の劣化・施工不良による漏水。 6 建具・ガラス廻りの漏水 ガラス取り合いの接着力低下による破断 7 浴槽からの漏水 設備配管接続不良・設計不良・防水層破断による漏水 【　漏水診断方法　】 　　漏水診断の方法・現状をまとめています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　蛍光液・各種センサーの使用・各工法の特徴 【天井からの漏水事故】 ■上階の床面の防水不良による 床面の防水不良に伴い、天井スラブの劣化部（ひび割れ・埋め戻し部・設備配管等）からの漏水事故。 屋上のスラブ床・各階の室内の床・多少にかかわらずひび割れが 存在します。床面の既存防水の背面に水が浸入すると、写真の ような、床のひび割れ・補修跡から漏水する。 では、何処から水が差込んでいるか。 水の進入口を探す事を漏水診断と称しています。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 【壁からの漏水】 ■開口部・サッシ廻りの漏水 漏水の原因のトップに有るもの。特に外壁が、タイル・石等で施工さ れたものは、原因の追究が困難です。 妻壁・外壁中央からの漏水。 　　　1.　コールドジョイント(ひび割れ)からの漏水。 　　　2.　躯体に発生するコンクリートジャンカから雨水が浸入。 外壁・サッシの下枠からの漏水は、多くの要因が考えられます。 　　　1.　サッシ本体の納まり不良によるもの。 　　　2.　サッシ上部の、躯体に発生したひび割れによるもの。 　　　3.　サッシ周囲の　シーリング　の破断によるもの。 　　　4.　サッシ下の水切り廻りの納り不良によるもる。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　　サッシ水切り不良による 　　サッシ上の詰めモルタル不良 【建具周りからの漏水】・・・（特にステンレス製　特注サッシ） ■防水の施工不良・施工困難箇所 床面の防水取り合い・建具取り合いは防水が困難な箇所です。 メタルタッチ接続方法　元設計に原因が多く、対処が難しい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 【設備機器からの漏水】 ■エアコン冷媒管廻りからの漏水 床面の防水取り合い・建具取り合いは防水が困難な箇所です。 元施工に原因が多く、対処が難しい。 外壁から、冷媒管を引き込んでいる、一般的な配管工事ですが、 壁の中の止水処理が未施工でした。 冷媒管の送りと戻り＋電気の配線（時には、このほかにドレン排水 管が一緒に入っている）というように、数本の配管をまとめて引き込 ンでいる為、隙間が発生して漏水の水道となります。 配管の立ち下げ・壁面に水切りカバー等を設置すれば、機能が改 善されます。　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 【地階への漏水】 ■防水の施工不良・施工困難箇所 　　地階２階部の床面防水取り合い部(床から水が湧いてくる) は 　　防水が困難な箇所です。 　　【判明した、漏水原因は下記と思われます。】 　　　　　床スラブの　打ち継ぎ部　施工不良 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・止水板の取り付け不良 　　　　　　　　　　　　　床上のコンクリートジャンカ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・打ち継ぎ部でのジャンカ 　　　　　　　　　　　　　外部の防水不良 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・外壁の防水の施工不良 ? 　　元施工に原因が多く、対処が難しい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　止水板の施工不良・内側にはみ出ている。 【建て具　ガラス廻りからの漏水】 ■防水の施工不良・施工困難箇所 　床面の防水取り合い・建具取り合いは発見が難しい箇所です。 　　　　1.　サッシ下の床取り合い部の防水納まり不良によるもの。 　　　　2.　サッシの変形により、隙間が発生し、エアータイトゴム 　　　　　　が機能しない。 　　　　3.　ガラス廻りのシーリング・ガスケットの劣化。 　　　又、元設計に原因が多く、対処が難しい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　　トップライトのガラスが斜めになっており、 　　　　シーリングの接着破断による漏水。 【浴室からの漏水】 ■防水の施工不良・施工困難箇所 床面の防水取り合い・建具取り合いは防水が困難な箇所です。 元設計に原因が多く、対処が難しい。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る 　　【　漏水部診断方法　　】 　　　　漏水の診断を行なう際に気を付ける事は、　水の通り道を発見すること　です。 　　　　調査手順は、　建物の構造・建物を施工する際の工事の手順を　逆から辿ります。 　　　　漏水事故は、特定の工事部分で発生する事が多くあります。順番に辿る、根気の必要な 　　　　作業です。 　　　　漏水の状況にあわせて検査方法を検討します。 　　　　一般的には、現場の状況にあわせて、下記の方法を組み合わせて行なう。 診断方法 備考 1 散水+蛍光液注水診断 2 香り充填による診断 類似品として、CO2を躯体に充填する方法もあります。 3 隙間センサーによる診断 高感度の　風速計・温度計による診断 4 仕上げ解体検査 部分的に解体する事際は、充分な検討を要します。 5 打診検査 6 シーリング付着検査 開口部廻りに付いては必要不可欠です。 7 設備系統の診断について 部分的な解体も検討します。 8 既存塗膜防水・塗厚測定 　　この他にも、色々な工法で漏水の診断を実施している会社もたくさんあります。 　　ここでは、私どもが経験した・実際に行っている方法に付いてまとめています。 　　方法としては、地道な・原始的な方法と言えると思います。 　　漏水診断の基本は、建物の構造・施工納まりを想像する事から始まります。 　　上記診断方法は、漏水の原因箇所を特定する為の方法です。漏水している箇所の修繕も必要ですが、 　　水の入り口の発見が基本です。 　　防水層の下面に、一度水が入ってしまった場合　水の入り口を塞ぎ・躯体内の滞留水を除去できれば、 　　既存防水の延命の可能になります。 　　漏水原因が判明した後は、漏水原因の排除作業に取り掛かります。 　　既存防水の上にコンクリートの保護層を持つ屋上等の場合は、補修方法に多大の困難を伴います。 　　屋上に、空調設備・電気設備等を持つ建物では、なおさらに補修方法が難しくなります。 　　又、露出防水の場合は、防水材の耐候性の問題があり、防水工法の種類により寿命が変われます。 　　防水材の種類・施工状況・経年状況にあわせて対応をする必要があります。 　　漏水原因調査後の対応 　　　　　　1.　漏水の原因を取り除く事。・・・緊急　応急補修 　　　　　　　　　　漏水の補修完了の確認。(応急補修で漏水が止まった際は、同様の施工納まり部分に 　　　　　　　　　　全ての点検・劣化状況を把握する。 　　　　　　2.　漏水の状況・既存防水の状況から判断して、修繕方法を検討する。 　　　　　　　　　　同様の箇所の補修を実施する。・・・(全面補修・部分補修) 　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　既存防水の全面改修の必要性は、全体を総合的に判断して決定する。事をお勧めします。 1.　【散水＋蛍光液注水診断】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を目視確定する方法 　　散水だけでは、水の浸入先が特定できない場合に採用。 　　 　　1.　漏水の原因と思われる部分をマーキングする。 　　2.　散水により、実際に漏水が確認されたら、蛍光材入りの溶液 　　　　を使用して、入水口を確認する。溶液の使用量は、定量で行 　　　　う。　浸透時間を考慮して確認する。 　　　　溶液の外部沁み出しを確認後、水で再度洗う。 　　 　　3.　1　のマーキング部分の一番下から順番に蛍光材入りの溶 　　　　液を充填する。　内部への漏水沁み出しの有無を確認後、 　　　　順次上方の検査対象の検査を行う。 入水箇所は１箇所とは限られない為、点検には適時　間隔を取る。 2.　【香り充填による診断】・ 　　　　　　　　　　　　　　 【CO2を同様にして充填する方法】 　　診断状況の報告事例　　漏水診断青りんご.pdf へのリンク 　　　　　　　　　　　　　 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を計測確定する方法 　　内部漏水部から外に向かって、（香料含有の）圧送空気を送り 　　込み、外部面の防水層破断箇所から漏れ出す所を確認する 　　方法。 　　 　　この方法は、露出防水では直接エア漏れの部分が測定できる 　　為、有効な方法と考える。 　　他方、一般的な屋上のようにコンクリートで押さえられた所で 　　は、漏れ出した、（香料含有の）圧送空気が各所に拡散する為、 　　検査には、熟練を要す。 　　 　　検査方法としては、事前に不具合箇所・漏水を疑われる部分を 　　チェックする。各々、マーキングして順番をつける。 　　 　　最初は、香料を除いた圧縮空気を挿入して、その部分の臭気濃 　　度を測定する。・・検知器を当てて、検知数値に変更が少ない部 　　は対象から除き、低濃度でも数値に変動のある部分を該当とす 　　る。 　　前記作業により、当初マーキング箇所から数点に絞込み、（香 　　料含有の）圧送空気を送り込んで、臭気の変動を確認する。 　　臭気の傾向から、漏水部位・漏水原因を推察する。 　　 　　推察部分に、シーリング等で仮防水を実施して、シーリング硬化 　　後再度、水散布により、事故の再発を確認する。 　　この時の水散布箇所は、当初マーキング部全て行うと良い。 3.　【隙間センサー（高感度風速計）による診断】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を計測確定する方法 　　 　　ガラス・アルミサッシ等建具廻りの状態の確認に採用する。 　　外部より、送風機・圧縮空気等を検査予定部に吹付ける。 　　 　　空気の漏れ出し状況を、サッシ内側に検知器を沿わせて、エア 　　ーの流れを計測する。 　　タバコの煙・線香・ライターの火等も同様の効果を期待できる 　　が、隙間の程度を計測するには、検知器の採用が欠かせな 　　い。 　　当工法は、アルミサッシ金物等の漏水等に有効である。 4.　【仕上解体検査】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を解体確定する方法 　　 　　屋上防水・ルーフバルコニーのコンクリート押さえの防水に有 　　効。 　　防水の立ち上がり寸法が、途中で極端に変化している部分。 　　当初から立ち上がりの少ない防水の場合 　　以前の建物では、端部の固定が無い為、防水層がずり下がり、 　　防水層と立ち上がりモルタルの間に侵入した雨水で漏水する。 　　漏水補修の防水施工後、漏水量が増えた場合は、この部分の 　　故障が疑われる。 5.　【打診検査】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を打診確定する方法 　　 　　外壁・屋上笠木モルタル・手摺り　水切り等のモルタルでひび割 　　れの発生・エフロレッセンス（モルタルの結晶）を伴うものに関し 　　て、下地・仕上げ材の浮きを確認する検査。 　　モルタル下地の浮き部分に水が浸入し、浮き部隙間に水が滞 　　留する事により、ひびわれを通って漏水する。 6.　【シーリング等付着検査】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を切除確定する方法 　　 　　外壁・屋上笠木モルタル・手摺り　水切り等の既存シーリングの 　　接着破断を伴うものに関して、漏水の有無の確認を行う。 　　接着破断箇所のシーリングを切除して、断面形状・内部への漏 　　水の有無を確認する。 　　サンプリングしたシーリング材を、ダンベル試験する事により、既 　　存のシーリングの劣化状況を確認する。 　　硬度が増えると、接着破断しやすくなる。 　　シーリングの浮き部分に水が浸入し、浮き部隙間に水が滞留 　　する事により、漏水する。 7.　【設備系統の漏水診断】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を目視確定する方法 　 　解体後、既存防水撤去跡の状況を確認する。 　　右の写真は、浴室の写真であるが、防水層最下部に配管を貫 　　通していた。１箇所の穴に３本の配管を通している。 　　水圧のかかる部分での防水としては、大変お粗末である。 　　右の建物では、同様の箇所が他にもあり、防水の技術を疑う。 　　 　　原因が、どうしても分らない場合・漏水量が多い場合は、同様の 　　不具合がある事が予測される。 　仕上材を解体して、不具合箇所の追及 　8.　【塗膜防水材の膜厚測定】 ■防水施工不良・施工困難箇所・漏水の現状を測定確定する方法 　　既存の防水の施工厚みを測定する事により、施工計画。 　　既存の防水層の厚みの測定は重要である。 　　塗膜防水の場合は、ベランダ等の平面での塗り厚は　２．０ミリ 　　程あれば安心できるが、１．０ミリを下回るような防水では、既存 　　の防水の剥離撤去＋下地補修等も検討する必要がある。 　　または、絶縁工法等により、既存下地の接着力を要しない工法 　　等の選定が望まれる。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ページトップに戻る リンク 　●　 マンション総合保険・損保ジャパン　　　　 水漏れ原因調査費用が保険で賄える　　　　　　　　　　　　　　 ● ● ● 　　　　　 　　　　　　　　　　ご意見・ご感想をお待ちしております。