ビル・マンションリニューアルコンサルタント・・ 　　　　　　　　　　　　　有限会社　ビルケアサイコウ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　建物メンテナンスは、現状確認から・・・・ 　　　　　　　　　　　　　　　　まずは、建物の『メンテナンス カルテ 』作りからはじめましょう。

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管理組合サポート業務 　　　　　　　　　　　　　　当社管理者は、　管理業務主任者登録済み 【この章の業務内容】 　　　　　1.　管理報告書の検証 　　　　2.　維持保全業務・・・適正検査 　　　　3.　契約書・基本契約書の検証 　　　　4.　建物維持保全計画 　　　　5.　建物定期検査 　　　　6.　中・長期修繕計画 　　　　7.　工事監理 1　■管理報告書の検証 これまで実施されている、業務報告書の検証。 管理組合として、建物の管理責任者として、適切に運営されている か。 現在の状況改革の為には何が必要か等を検証させて頂きます。 2　【維持保全業務・・・適正検査】 ■維持保全業務の検証 契約実行されている日常管理に問題は無いか・改善点は無いか・・ 等に付いて、理事会に検証報告・改善案等を提示させて頂きます。 標準管理規約の導入に伴い、日常管理に関しては、かなり細部ま で提示されています。規約を元に、現行の規約改正をお勧めいた します。 現行の管理規約と照合して、適正な管理になるようお手伝いいたし ます。 　　管理会社への日常管理費の再検討については 　　　　　　　　委託業務内容に伴い費用に高い・安いがあります。 　　　　　　　　皆様にとって本当に必要な管理委託費はどの程度 　　　　　　　　必要なのかを検討いたしましょう。 　　日常の設備点検費用に付いて 　　　　　　　　点検の実施状況は契約通りとなっているか。 　　　　　　　　現行の、維持管理に関しての契約書は有るのか。 　　　　　　　　等に付いて検証をお勧めいたします。 実際に行動されるのは、皆様です。 3　【決算書・基本契約書の検証】 ■契約内容の確認 決算書に記載されている、実施金額の検証・契約内容の確認・点 検業務報告書等の確認。 日常の管理費と、修繕積立金の会計状況はどうなっていますか。 　　　　　　　　　　定期的に、入金状況等の報告は入っていますか。 毎年のように行われている維持保全業務に関しては、発注金額の 見直しを長い間　実施していない建物が多く存在します。 本当に必要な作業なのか、改善の余地が無いか等に関して検証 の必要があります。 管理費用に付いて、闇雲に、値下げの要求のみをしても、信頼関 係を損なうだけの後味の悪いものになります。 本当に必要な管理内容を検討しながら変更していくと良い建物環 境を創っていけると考えます。 内容を検討して、お互いに妥協できる範囲で日常監理が出来るよ うな運営をお勧めいたします。 　斜壁のタイルの剥離落下 　タイルの目地は、深目地 　タイルが剥がれるのは当然 　本来ならば、瑕疵工事 4　【建物維持保全計画】 ■契約内容の確認 　　建物の維持保全計画は、毎年同じではありません。 　　５ヵ年計画程度の中期計画で実施する事をお勧めいたします。 　　５ヵ年計画で計画すれば、大規模修繕で実施するような事も、 　　計画修繕で、修繕予算を有効活用することで快適な生活が望 　　めます。 　　問題は、居住者が日常管理に取り組む事で、コスト的にも、内 　　容的にも快適な生活が出来ます。 ■中・長期修繕計画内容の確認 　　計画書に記載されている、実施金額の検証・設計内容の確認・ 　　細部設計業務報告書等の確認。 　　本当に必要な工事は・何時頃までに実施しなければならない 　　か等　中・長期修繕計画と修繕積立金についての検証。 　　築２０年未満の建物は、階段等の腐食の恐れの有る部分は、 　　亜鉛鍍金処理を実施している為、耐候性に優れた塗装仕様 　　を選定する事でメンテナンスサイクルを長く出来ます。 　第１回目の改修工事・・鉄部塗装工事・防水層保繕工事です。 　　　　　防水層の点検・保繕処理をしていない建物が大半です。 　　　　　５年目の点検は、大切です。 　　　　　建物の瑕疵保障期限は１０年です。一般的には、建物の 　　　　　不具合は築５年頃までに大半の傾向があります。 　　　　　施工会社・販売会社に瑕疵工事の請求をする時期です。 　　　　　会社によっては、サービスメンテナンスの契約をしている 　　　　　場合もあります。 　　　　　５年目の点検は、瑕疵検査を同時に、管理会社・施主立 　　　　　会いの元合同で実施する事をお勧めいたします。 　　　　　その際は、以降の折衝を念頭に、管理組合側に相談者 　　　　　『マンション管理士・同等の人間』の立会いをお勧め致し 　　　　　ます。 　第２回目の改修工事・１回目大規模修繕工事 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１２年〜１５年目 　　　　　一般的に、外壁・屋上防水・鉄部の２回目の塗装・(足場 　　　　　を必要とする未完了の瑕疵工事)・機能改善工事。 　　　　　今回の工事では、建物のひび割れ・タイル・モルタルの 　　　　　浮きの補修が重要になります。 　　　　　状況により、施工会社に施工者責任としての瑕疵工事 　　　　　を請求する工事も含まれます。 　　　　　１回目の工事の際に、屋上の防水のメンテナンスを実施 　　　　　する事で、今回の防水は保繕工事程度で済むと考えます。 　　　　　1回目の改修工事では、防犯・防水・扉の新設他住みよ 　　　　　くするための工事の実施が含まれます。 　第3回目の改修工事・・鉄部塗装工事・防水層保繕工事です。 　　　　　１回・2回目の工事を入念に行っていれば、保全工事程度 　　　　　で済みます。　　　　　　　　　　　　　　　　１7年〜２０年目 　第４回目の改修工事・２回目大規模修繕工事 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２５年〜３０年目 　　　　　２回目の下地補修は、主に１回目以降に発生した不具合 　　　　　と、前回の不具合部の再発が主となります。前回の故障 　　　　　状況と照合しながら実施する必要があります。 　　　　　設備・建物金属部の不具合等の修繕を念頭に置きます。 　【建物メンテナンスの手順】 　1.　定期点検 　2.　改修工事前アンケート 　3.　アンケートに基く 　　　　現況調査・検討 　4.　改修基本計画作成 　5.　改修内容の検討 　6.　改修内容の決定 　7.　改修設計 　8.　改修工事概算費用作成 　9.　改修費用の検討 　10.　改修内容決定 　　　　( 入札書類の作成 ) 　11.　見積参加業者募集 　12.　見積参加業者選定 　13.　入札 　14.　見積ヒアリング 　　　　　　内定業者選定 　15.　臨時総会開催 　　　　　　　　業者決定 　16.　工事説明会開催 　17.　改修工事実施 　18.　工事期間中打合せ 　19.　竣工検査 　20.　引渡し 　21.　長期修繕計画作成 　22.　アフターメンテナンス 　23.　1.3.5.7.10年点検　 5　【建物定期点検】 ■契約内容の確認 　　建物の定期点検は、計画的に実施する事が第一です。 　 　１年〜５年　　瑕疵期間中です。年間数回の点検を実施して、 　　　　　　　　　　 　施工会社に瑕疵補修の要求をする時期です。 　　５年〜１０年　大規模修繕に向けて、瑕疵工事・機能改善工事 　　　　　　　　　　　　等の点検を重点に行う必要があります。 　１０年〜１５年　設備機器の耐用年数が近くなります。 　　　　　　　　　　　　重点的な点検検査をお勧めいたします。 　アルミ手摺り支柱埋め込み 　の発錆 　時には、解体して点検・・ 6.　【工事監理】 ■工事内容の確認 　工事事業者選定までは、管理組合の皆様は積極的ですが、いざ 　工事が始まりますと　無関心　になる方が多いようです。 　改修工事には不確定な部位が多い為、追加の費用が必要となり 　ます。　　　 　事前に予算化していても、実際の支払となると責任は重大です。 　設計事務所に工事の監理を依頼していても、施工業者の報告書 　の確認に追われる為、建物の実情の確認はかなり大変です。 　特に、漏水・建物不具合部等に関しては修繕方法を含めて監理 　者の経験に依存する事が大です。 　改修工事の監理ポイントは、不具合部の解体状況の判断が重要 　課題です。 　 　外壁タイル貼り下地 　サッシ廻りからの漏水 　サッシ上の施工不良。 　サッシ枠の上部に防水が無い。 リンク先 ● 財団法人　マンション管理センター 　標準管理規約他 ● 　　 　　　　　　　　　　　　　　 ● ● 国土交通省 　維持保全計画・機能改善プラン等　　 　　　　　　　　　　ご意見・ご感想をお待ちしています。